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江中集团应否为少数业主的预期收益买单

法制网记者 郭宏鹏

“在紫金城商铺颗粒无收的情况下,江中集团以自己亏损12个亿以上的代价,来保证业主在收回投资的同时,年平均收益达11.8%,体现了江中的诚信和责任。”日前,江西江中集团给南昌紫金城购物中心900多位未退铺的业主发出了通知,通知称业主可以选择保留商铺,也可以选择退回商铺,江中集团都会给予积极配合,想退铺的业主可在9月15日前提出申请。

南昌紫金城购物中心坐落于赣江之滨,交通便利,配套设施齐全。在房地产的黄金年代,地处南昌老城区的紫金城购物中心本应成为一个体量颇大的商业中心。然而,对外招商6年过去了,30万平米的购物中心无人问津,撂荒至今。这一失败的项目,让江中集团与紫金城商铺业主深陷纠纷,进退两难。

为什么紫金城购物中心项目会如此惨淡?制药企业江中集团又为何会深陷与紫金城商铺业主的纠纷当中?近日,《法制日报》记者对此展开了调查。

临危受命 经营失误陷入更大困境

2004年,上市公司江西纸业因连续三年亏损而遭遇停牌,面临退市。此时的江西纸业还身负14亿元的银行贷款和2亿元的社会债务,一旦退市,为其贷款担保的江中药业、三九宜工、凤凰光学三家上市公司必将受到连累。

为避免江西纸业退市,南昌市政府希望江中集团兼并江西纸业。江中集团临危受命,重组ST江西纸业,承接江西纸业所有债务,并且另外出资5.3亿元,用于安置其4000多名员工,总计投入21.3亿元。

南昌市政府为支持此次重组,在原江西纸业475亩的工厂用地上规划了100万平米的建筑面积,交由江中集团开发利用。其中30万平米商业,70万平米住宅,紫金城购物中心项目应运而生。

紫金城购物中心于2006年建成。为快速回笼资金,江中集团将每一层的大铺面分割成小块出售给了3141位业主,业主再将铺面委托给其全资子公司江西时商公司来运营,由时商公司从托管的第4年起向业主支付委托经营收益,保证十年合同期限运营总收益达到124%。江中集团为合同担保。

从2007年起,江西时商公司不惜投入大量资金,聘请专业团队进行招商运营,甚至采取三年免租的条件来吸引商家。但是,在与成百上千的大小商户进行无数次的谈判后,时商公司都无功而返。紫金城购物中心项目就如同一块坚硬的骨头,让时商公司无从下口。时商公司因此陷入极大的困境,因为其支付给业主的委托经营收益,全部来源于借款。

“当初分割出售店铺是经营失误。”江中集团董事长钟虹光说,“产权过于分散,令前来洽谈的商家望而却步。他们担心,十年合同期满后,如果不是时商公司统一运营,他们将要与数千户业主洽谈商铺租赁价格。”

无奈破产 少数业主不满回购方案

在过去的4年间,时商公司已经向购买商铺的3141位业主支付了5.137亿元的委托经营收益。再加上几千万的运营成本,共花费5.6亿元。如此巨额的花费,让毫无收益的时商公司陷入亏损黑洞,只能无休止地向母公司江中集团“吸血”。然而,2012年,江中集团的资产负债率已达94%,自身难保,根本无力继续支持时商公司经营这个“烂摊子”。

如何解开产权过于分散的症结,突破紫金城购物中心项目的困境?2012年12月,时商公司与江中集团共同致信所有业主,说明了紫金城购物中心迟迟不能开业的症结所在,希望提前解除委托经营合同,并承诺以投资额的150%回购店铺。加上前期已经获得的委托经营收益,经测算,退铺的业主除收回成本外,还能获得82.6%的投资回报,年平均收益11.8%。

当初为了鼓励业主退铺,江中集团还承诺,只要没有退铺的业主有收益,已退铺的业主同样享有。多数业主接受了回购方案,截至2014年7月,共有2226户业主办理了退铺手续。江中集团收回商铺累计支付12.68亿元,其中溢价达到4.23亿元,加上之前已经支付的委托经营收益以及重组江西纸业的花费等,江中集团的累计亏损已逾20亿元。

然而,即使江中集团在不堪重负的情况下力所能及地保障业主的投资回报,却仍有915户业主不肯退铺。他们要求时商公司继续履约,直到合同期满。

“从2007年到现在,投资6年多,回报才50%。如果我们当时买紫金城的商品房,才四五千一平方米,现在的均价已经过万了,翻了一番,至少涨了100%。”一位业主对回购方案表示不满。

这915户业主,让时商公司以回购商铺的方式解决紫金城购物中心困境的努力功亏一篑。终于,早已资不抵债的时商公司被委托经营收益拖垮,被迫于2014年5月20日向法院申请破产。6月26日,法院裁定宣告破产,时商公司与业主签订的《委托经营管理合同》于7月20日解除。

???担保责任 代为履行还是赔偿损失

时商公司的破产并没有为《委托经营管理合同》画上圆满的句号,未退铺的业主转而要求江中集团承担担保责任,代为继续履行合同。他们依据的是《委托经营管理合同》第五条:“在乙方(时商公司)不按本合同履行义务时,丙方(江中集团)必须代乙方履行本合同规定之责任”。

而江中集团则主张,“代为履行合同”应当是在合同仍然有效存续而债务人拒不履行合同义务的情况下触发的,而《委托经营管理合同》因宣告破产依法解除,合同义务终止履行不属于“不按本合同履行义务”,不触发“代为履行合同”的前提条件。并且,合同依法解除后,不存在可履行或可代为履行的合同。

部分未退铺业主还提出,时商公司进入破产程序后,《委托经营管理合同》中约定的后续年份收益应当属于时商公司欠业主的债务,业主为债权人。

对此,江西省社科院研究员、法学博士杨秋林认为,“合同解除后给业主造成的损失应当为实际损失,我国法律明确规定了破产案件应当以实际损失为原则计算债权。本案中,业主主张的后续年份的租金收益在时商公司破产后已经不可能发生,不属于实际利益,这一权利属于未来的、期待的利益,不应当认定为破产债权。”

杨秋林博士进一步指出,合同解除后,江中集团的保证责任不是“代为履行合同”,而是承担解约损害赔偿的保证责任,其承担的保证责任范围不应超出时商公司的解约损害赔偿责任范围。

“紫金城购物中心项目失败了,在残酷的现实面前,江中集团做到了把投资的本金还给业主,还给业主不少的补偿,而江中集团自身却承受了巨大的亏损。但即使如此,仍然得不到谅解。如果企业并不是故意,确实是因为经营失误而导致陷入困境,全社会能不能对失败多一点宽容?”钟虹光一脸苦涩 。

法制网南昌9月9日电

(原标题:江中集团应否为少数业主的预期收益买单)

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