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北京中高端楼盘加紧入市 预售价超高销售堪忧

核心提示: 北京中高端楼盘加紧入市 预售价超高销售堪忧

本报记者 刘勇 北京报道

6月份以来,北京楼盘入市的速度明显加快,6月第三周(6月20日-26日)单周取得的预售许可证项目的数量刷新了今年新记录。

然而,值得注意的是,因投资客被挤出市场而受到调控政策影响更明显的中高端楼盘近期也加快了入市的步伐,而这些30000元/平米以上的中高端住宅签约率达到了61%。

记者发现,一些7月份预计入市的中高端楼盘的拟售均价明显高于周边同类项目。对此,业内人士表示,在下半年入市项目大量增加,有效客户有限的情况下,除非项目有特别的独到之处,否则销售的情况不容乐观。

中高端楼盘入市量增加

6月份,北京楼市中高端住宅项目的上市量有所增加。根据中原地产数据显示,6月份共有8个中高端楼盘入市,这部分项目供应的住宅为2697套,占到6月份供应总量的29%。而根据北京房地产交易管理网数据统计显示,截至6月27日,北京年内供应均价在3万/平米以上的项目合计为19个。

远洋嘉业策划中心研究总监孟奇向记者表示:“经过几个月的政策消化期,人们的观望情绪有所释放,因此一些中高端楼盘陆续入市。虽然限购使得中高端楼盘的目标客群,即以投资为主的客户退出市场,但是,仔细发掘,还是有一些符合条件的购买人群。因此在经过一段时间的蓄客之后,中高端楼盘加快了推盘速度,以抢占有效的客户购买力。”

据记者了解,以别墅为主打的远洋·傲北项目原本计划年初就入市,但是由于限购,投资客被挤出市场,前期积累的客户中三分之二都被排除在外,因此项目不得不屡次推迟开盘,重新蓄客。如今,在中高端楼盘比较集中开盘之前,这个项目率先开盘。虽然目前的销售情况还不错,但是总价平均800万元的定价比公司预期的还是低了一些。

“根据对今年前两个季度的观察,高端住宅的成交均价呈下降的走势,排名前50位的高端住宅,开盘价格比之前均有不同程度的下调,这在之前是比较少见的。”DTZ戴德梁行华北区研究主管魏东向记者表示。

预计7月份,中高端住宅项目入市的数量还会持续增加。

根据亚豪机构提供的数据显示,7月份,公寓、别墅等中高端住宅的计划入市比重将占到三成左右。其中,拟售单价突破4万元的公寓豪宅有4个,分别是PARK北京、西单·上国阙、东湖湾和华纺新天地,其中西单·上国阙的预计售价更是高达105000元/平米,突破了10万元大关。除了公寓豪宅以外,7月还有7个别墅项目计划入市,包括香江别墅二期、棕榈滩别墅、金科王府等。

亚豪机构市场总监郭毅向记者表示:“7月份入市的中高端项目大部分集中在城区,这部分项目的均价比较高,可能会影响到6月及7月市场签约价格的变化。”

预售价超同类楼盘

值得注意的是,在目前成交量持续低迷的情况下,最近入市的中高端住宅均价并没有明显的下降,有些项目的均价反而超出周边同类项目。

中原地产数据显示,6月第三周入市的招商嘉铭·珑原项目,位于昌平区东小口镇,35000元/平米的均价在项目所处的地段众多楼盘中堪称“豪宅”。另一个位于通州的中建·红杉溪谷开盘拟售价31081元/平米,而目前整个通州在售的别墅项目有10个,同档别墅单价在20000元/平米左右。另据亚豪机构提供的数据,7月份即将入市的金科王府拟售均价为35000元/平米,而周边同类别墅项目均价不超过30000元/平米。

对于这些预期开盘的中高端楼盘中,一些楼盘的预期价格明显高于周边同类项目的情况,某业内人士向记者表示:“如果以这个价格开盘,除非项目有独到之处,否则销售的情况不容乐观。开发商很可能是先定一个比较高的价格,吸引客户注意,在实际销售中,可能会采用折扣、优惠措施,因此实际成交价可能不会那么高。”

实际上,今年成交比较好的中高端住宅中,真正的豪宅并不多。据中原地产统计,今年已签约的1805套中高端住宅中,平均签约单价为36456元/平米,相比全市所有住宅签约单价19693元/平米约高一倍。单套平均面积为160平米,总价在580万左右。

最近记者在与业内人士交流中就发现,不少开发商更愿意开发非豪宅类的中高端住宅。嘉铭投资公司投资发展中心总经理杨孟绛向记者表示:“根据目前的政策,未来普通住宅市场的竞争将会比较激烈,而且利润率也会大大降低。因此,公司希望在中、高端项目上多下工夫,虽然销售周期会比较长,但是只要现金流可以支持,中高端住宅最终的利润比普通住宅高得多。”

成交反弹高度有限

据中原地产数据,上半年入市的19个中高端住宅项目中,已经进入签约状态的有12个项目,2961套住宅截至6月27日签约已经达到了1805套,签约率为61%,相比全市的平均签约率49.8%超过10%。

虽然目前中高端住宅的签约率高于全市平均水平,但是这种情况能否持续下去还不确定。

孟奇表示:“最近,成交量有慢慢回升的趋势。但是,据目前的观察来看,上半年入市楼盘的开盘价比之前都没有太大的变化,直接降价的楼盘也就十余个。目前到了供应量增加比较快的时间段,大量开发商的项目被挤到下半年入市,但是有效客户的积累量却在减少。在客户有限的情况下,如果项目想取得理想的销售业绩的话,那么第三季度就需要采取更多的优惠措施,甚至直接降价,以促进成交量的增长。”

每年的第三季度一向是全年销售的重要时间段。

孟奇表示:“下半年,市场整体的情况应该是价跌量涨的形势。对于房企来说,第三季度的9、10月份是关键的两个月,如果这两个月销售成绩不理想的话,那么今年的业绩就会出现问题。因此,为了抓住这两个月的销售周期,一些楼盘会有直接降价的可能,即便如此,销售情况依然不容乐观,成交量的反弹不会维持太久,反弹的高度不容乐观,毕竟政策还没有放松。”

此外,在中高端住宅加快入市的情况下,郊区的普通楼盘依然是入市的主力。

亚豪机构预计,7月份,预计有40个项目开盘销售,其中有12个项目是首次开盘的纯新盘,其余均为老项目后期开盘。在40个计划开盘的项目中,以位于昌平、顺义、房山、大兴等远郊新城的项目居多。有19个位于远郊新城,占总供应量的一半比重,仅房山、大兴两个南部新区就有8个项目入市销售。这两个新城区域2010年就是北京最为活跃的成交区域,而当前,这两个新城区域仍然有多个项目扎堆入市。

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